賞屋日誌：台北南港 東方大境｜近捷運藍線昆陽站、松河街大基地都更33、34、36坪3房

發佈日期: 作者:

國賓大建設在2024/10正式開賣位於松河街的建案，未來捷運藍線昆陽站往南港路、南港站一帶原本多是工廠、修車廠的工業地帶，未來在五六年後將迎來一波翻轉，包含各個建商插旗設立商辦、商辦底下也會附設商場來增加周遭生活機能。其中國賓大的這建案佔地近6,000坪，第一期就推出三棟住宅、辦公大樓來銷售，未來還會有第二期、第三期的住宅銷售，還附帶地目變更捐贈出來的附屬公園，是蠻龐大的基地變更。未來若看好南港區發展與商辦帶來的工作機會效應，東方大境這建案就值得考慮看看。

點評：★★★★

南港周遭都更商辦與住宅們

東方大境建案基本資料

  • 因為基地面積大，住宅棟一期總共ABC三棟，總計501戶。B棟面中庭約為110-120萬/p、AC棟面河約為120-130萬/p，小坪數有18-21坪、中到大坪數33-38坪不等，要挑的話會陷入一定的選擇障礙。
  • 其中聽說國賓大建設的董事長會自住A棟，把23-24F整層打通。AC棟分別是A棟24F，C棟14F，各自3梯中有2梯到地下，一層皆為8戶。B棟靠基地公園為24F，其中3梯也是2梯到地下，一層為10戶梯戶比來講較多。電梯速度為150m/min，乘載約12人*2台, 乘載約17人*1台。（梯戶比1:3真的夠用嗎？影響電梯舒適度的六大因素｜找預售屋時也看看電梯）
  • 車位氛圍是B2到B6，價格隨著樓層從230萬到300多萬快400萬不等，且各戶別都有限制能買的樓層，通常是高樓層就有自由選擇的權利，低樓層能選得較為受限，停車位皆有充電線槽與獨立電表作為未來電車使用。
  • SRC架構，蓋的時間也較為久些。

建案相關連結：樂居｜591

格局/坪數選擇

由於國賓大考量此案戶數過多，工期已經很長，因此訂下不能客變任何格局、水電、配備的規矩，只有全有全退的選項，若選擇全退則會整個變毛胚屋…才能自行規劃格局。

  • A3/A7 為面河第一排的邊間房，得房率 66%，總坪33.33，主建物20.06，陽台坪2.09，公設坪11.41
  • B1 面河邊間、中間凱擘大寬頻大樓8F，得房率66%，總坪34.58，主建物20.97，陽台坪1.85，公設坪11.75
  • B3 為面公園、辦公大樓邊間，得房率66%，總坪36.53，主建物22.23，陽台坪1.86，公設坪12.44

A3 戶型特別的是有前陽台可以放植栽，但空間不夠塞進陽台桌椅，客廳面寬約為305cm，餐廳空間居中有較大位置可以擺放餐桌，樑柱外推，且主臥室相對來說略大於B1，只有一點要注意是家配圖上的壓樑問題，可透過裝潢或是改床頭位置解決。

B1 要確保面河視野的話，建議樓層至少在15F以上，才有辦法越過未來如果凱擘大寬頻大樓改建的高度。格局特色是玄關空間較為寬敞（210cm），延續到客餐廳中間可以有較多置物櫃收納製作空間，客廳面寬約為3米，缺點上來說就是廚房動線到客餐廳較為不順暢，且B1 主臥室較小，沒有充足的化妝桌與衣櫃空間。

B3 若為 2-4 低樓層就能看到公園的樹梢視野，若再高樓層則會對到辦公大樓視野。B3 格局上較為方正，客廳餐廳公用區域較寬敞，且主臥室會較 B1 格局多出一排化妝桌、書桌出來，且主臥室衛浴會多出浴缸。

全棟／住宅設備

社區全棟設備/公設：一樓7.5米挑高大廳｜健身房｜KTV｜瑜伽區｜沙發閱讀區｜宅配辦公室｜多功能室宴會廳｜社區小廚房｜C棟頂樓游泳池｜AB棟頂樓camping area

  • 點評：★★★★ 公設多元該有的都有了，但游泳池所費不貲，未來管理費要150元/p，費用不低。

全戶設備： Yale四合一門鎖｜窗戶YKK三協不二同等6+6+6中空low-e玻璃｜贈送冷氣室外機2台｜樓高3米2，樓地板厚為15cm+隔音墊共22cm

  • 點評：★★★★ 窗框與玻璃厚度配備優良，也有誠意贈送些配備，已是中間偏上程度。

廚具衛浴：全棟IH爐｜德國nolte櫥櫃｜林內三機與炊飯櫃｜SVAGO微波烤箱｜BOSCH洗碗機｜衛浴Hansgrohe｜面盆Duravit｜主臥衛浴Toto全自動｜次臥衛浴Toto溫水馬桶蓋｜衛浴Panasonic 暖風機

  • 點評：★★★★ 配備附的相當齊全，包含了微波烤箱、洗碗機炊飯櫃等，可以省下一筆電器費用。另外代銷解釋雖然是全棟IH爐，但建案陽台會有瓦斯管線，可裝天然氣熱水器跟瓦斯乾衣機。

結語

東方大境強調7%訂簽的優待付款，工程期又拉得較長（據代銷說如果開放客變可能會更拉長1年半的工期…），對初期資金不足的小資族或換屋族較為友善些，若是看好未來南港區的都更發展，想要用110-120這價格帶鎖住房價、卡位南港，又不介意距離捷運站有點路程的族群，且能忍受重劃區初期的機能不便，國賓大這建案倒是可以考慮看看。

其他捷運建案推薦

Post Views: 751