溪泊林是士林官邸生活圈的面山面雙溪幽靜建案，鄰近最近的士林捷運站開車約為8分鐘，未來2031的環狀線北環段會臨近Y27士林官邸站約650公尺，建案特色為北面陽明山與芝山岩的無限棟距，下方正是有著清澈水質的雙溪河畔，以及河堤第一排的櫻花樹景觀，周遭有著包含福志公園、雙溪公園、士林官邸等十多個公園，是相當適合居住的寧靜環境。不過由於原地主是教會，因此都更改建後會鄰近新教會，在建築外觀上也會互相呼應，相當有設計感。

點評：★★★★

溪泊林建案基本資料

• 總計為70戶，不過有26戶為地主戶分回（教會），可售戶僅只有44戶，地主分回戶別感覺集中在6-8樓間。
• 基地面積為408坪、總樓高為13樓、公設比約為35%。
• 一層6戶共2部15人大的電梯，梯戶比1:3為正常，2部電梯都會直達B3的停車場。
• 營造商為日商大林組有一定品質保障，設計師請到英國MLD設計師，大廳跟公設風格是用色強烈大膽的現代風。
• 預定完工日期落在2029年Q4，2030年Q1交屋，繳款上較有充裕的時間與彈性討論。
• 車位規劃為B1-B3平面式49個、B4機械式21個，平面車位留有充電樁管線規劃，且平面、機械的車道入口分離。

建案相關連結：樂居｜591

格局/坪數選擇

由於整個建案幾乎面向正北，約14點鐘方向的雙溪河畔有一個高約5層樓的高壓電塔，是顯著的嫌惡設施，目前沒有明確遷移地下化的時間點，代銷僅說會在北士科重劃區一帶遷移後才會開始調整此區域。主要影響的就是另一戶A5的陽台景觀，A1則影響較小。且A5與A6為車道正上方，若為2-3F應該影響較大些。另外值得注意的是，若為4F以下，A5/A6棟距離近教會建築較近影響採光，就要實際確認下距離是否能接受。

在A1 37.23坪的格局極為漂亮，現場樣品屋的展示中把廚房營造為開放式廚房而且有中島＋餐桌的設計相當美，陽台曬衣洗衣空間也相當充足。而離地10公分的大窗台設計讓陽光更能撒入室內，唯一座向上的缺憾是採光面為正西與正北，在主臥與次臥向要較注意防曬。

再來看到主臥少有的雙面採光，美中不足處僅衣櫃長度空間較小，床頭壓樑的部分需要用裝潢來化解開，客廳面寬有3.05米，若把客廳後的次臥牆打掉改為開放式書房，可以讓整個公共空間更為通透明亮大氣。樓高3米4，扣掉SPC地板與RC樓層約為15公分多後，仍有約3米2的樓高足夠做上層收納與營造開闊空間感。

全棟／住宅設備

社區全棟設備/公設：一樓大廳6米挑高、宴會廳圓桌、端景水瀑、後院小花園座椅區、娛樂室｜頂樓花園、座椅區、烤肉區｜外牆三色磚錯層設計搭配沖孔板｜SHARP電梯空氣清淨｜大廳人臉辨識出入

• 點評：★★★★ 英國設計師在公設與大廳設計得相當像現代風潮流飯店，外牆設計有用心有些光影變化的巧思，公設也是實用居多，唯一小缺憾是沒有像是重訓室的健身房設備或瑜伽室等。

全戶設備： 三協氣密窗+low-e 6+6玻璃｜dormakaba玄關四合一門鎖｜SPC降噪地板｜DURGO吸氣閥

• 點評：★★★★ 氣密窗給到相當高水平，玄關鎖四合一則包含卡片與指紋的常用項目，SPC地板有兩色可以選擇。

廚具衛浴： Panasonic日本進口系統廚櫃、洗碗機、倒T抽油煙機｜林內兩口爐｜TOTO衛浴設備、面盆下櫃、全自動馬桶、暖風機

• 點評：★★★★ 現場看Panasonic日本櫥櫃質感相當好，還有下拉櫃與防地震的貼心設計，由於是整套進口，若有項目不要必須要客變時整組退掉。

結語

此建案的交屋日期較保守落在2030年Q1，有足夠時間來籌措款項，適合有時間耐心等待且喜歡寧靜自然山河景觀的民眾，雖然距離捷運站較遠，出入需要有開車較為方便，不過未來環狀線北環段、東環段若準時通車的話，能夠彌補掉一些交通不便的缺點。就看工作上是否必須仰賴大眾運輸工具而定。

整體來說，建案位置是少有的自然景觀地帶，若要運動也能沿著雙溪河畔去騎單車或是慢跑，周遭公園綠地密度極高，且鄰近陽明山或芝山岩等步道，是相當優質的居住環境。

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常殷一域是常殷建設在北士科重劃區推出唯一建案，位於機能發展較為完整的軟橋段。常殷建設是從台北市大稻埕起家的建商，還有紡織等相關企業，過往主力作品都位於延平北路上居多。這次跨足北士科重劃區的地段選得不錯，距離芝山站步行約700米距離，周遭學區一路從文林國小、明德國中到中正高中都很順暢，而且互動單純無地主戶是一大優勢。

點評：★★★★

常殷一域建案基本資料

• 基地面積為296坪，公設比為23%，樓高9樓，總戶數為42戶，是小基地少戶數的配置，未來管理費約為120元，
• 平面車位僅25戶，小坪數與低樓層是沒配到車位的。
• 樓高3米6是相當高的優勢，在室內空間向上有更多延伸收納的空間，相對空間感更為明顯。
• 建案目前在 2024.07 已經蓋到9F，預計在 2025 Q2 就會進行交屋，中間沒有其他工程款，在預售時就算是相當接近完工時間。
• 建案開價來到111-119萬左右，實際成交折扣後約在109-110萬左右，低於周遭軟橋段其他品牌建商。

格局/坪數選擇

一域的格局是一層五戶兩梯，只有一戶是單面採光低於20坪的小坪數，其他都是均質的25、26坪，26坪戶型優點是較25坪多出一點玄關空間作利用，不過會吃下一點室內柱空間，而且廚房屬於獨立式廚房。25坪戶型反之少了一點玄關空間，是開放式廚房把空間留在房屋中央，這兩者之間的選擇就看自己的洗好來決定了。

不過值得注意的是A6戶型在玄關處會緊鄰電梯，可能會有噪音振動的干擾，且2F的部分會有車道戶的疑慮（這也是建商賣得較久的戶型）。

在 A6 戶戶型中，是建商唯一在現場有做樣品屋的戶型，特點就是兩面採光與開放式廚房的方正格局，若算上餐桌區域，廚房空間在小宅中相當充足，以主建物15坪內的房子來說算配置得很平衡。

客廳面寬約有三米，但開窗大小較其他北士科建案稍嫌小了些，但仍會有不錯的採光面積，浴室空間相當寬敞，目測也有超過1坪，A6 戶型缺點就是少了一個玄關空間，以及主臥的衣櫃稍微略嫌小。

全棟／住宅設備

社區全棟設備/公設：一樓大廳、信箱區｜頂樓花園及曬被區｜中興保全

• 點評：★★★ 因為基地小，利用得較滿，沒有什麼公設空間，而且社區設備上沒有太多值得可以提的東西。

全戶設備： YKK-AP 氣密窗+low-e玻璃｜dormakaba玄關門鎖｜weber隔音墊

• 點評：★★★★ 設備上沒有太多可挑惕之處。

廚具衛浴： REWAX淨水器｜cleanup廚具｜烤箱｜TOTO衛浴｜Panasonic 暖風機｜Hansgrohe 衛浴設備｜Studor 吸氣閥

• 點評：★★★★ 用到cleanup基本型而且有著名的靜音水槽已經可以給高分，其他設備就較中間偏上程度。

結語

一域位於北士科重劃區機能較好的軟橋段，鄰近中正高中，在區域位置上是不錯的地段，走路到芝山站或是明德站都是適中的距離，包含連走到天母SOGO都是可步行抵達的範圍，開車更是簡單抵達天母商圈、芝山商圈等，以價格CP值而言是區域中非常划算的建案，也因此這些中小坪數的戶型銷量非常地快，若公司未來有搬遷計畫到這附近的居民，一域是很值得考慮的建案。

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圓山富璟位在士林福港街上，屬士林機能成熟的舊市區住宅地帶，附近多是老公寓及華廈，緊鄰百齡國小第一排，旁邊還有綠意面積大的前港公園，距離河堤也不過走路4-5分鐘，算是周遭生活環境不錯，唯一距捷運劍潭站有765公尺，走路看速度約12-15分鐘，或是可騎YouBike來縮短距離。未來還會吃到環狀線北環段Y25、士林劍潭幾個TOD案都更的一點利多，是士林一帶老居民可以考慮的案子。

點評：★★★★

圓山富璟基本建案資料

本案為富璟建設與自家營造廠所建，基地面積為609.02坪，公設比33.3%，公設包含了一樓的迎賓大廳、交誼廳、全日餐廳，樓頂有空中花園、景觀水池、烤肉區等實用的設施。建築結構是SRC鋼骨，一層四戶有兩支電梯都可到地下室，梯戶比1:2算蠻優良的，學區分別是百齡系列：百齡國小、百齡國中、百齡高中（版主不是士林人無法評鑑學區如何）。

地上有23層、地下共3層建築，在六月去時，代銷說地主戶已經僅剩一戶，其餘都建商現金買回了以提高居住品質，外加建商要自己住（？），總計有87戶住家、5戶店面，不過店面並非直接在住家棟正樓下，而是一排延伸出去的窄店面，由於在學區旁，可能最大用途適用於補習班、才藝教室等。車位共規劃88個平面車位，都有預留充電樁管槽，預計未來管理費為$120/p。

特別的是，此案是106年的舊建照導致建物坪數有吃到雨遮計坪，是比較特別的地方。且在最初銷售期時，有文宣上誇大不實的爭議上新聞，後續拆接待中心時有造成工安意外等等，這兩點就見仁見智。

建案連結：樂居｜591

格局/坪數選擇

本案格局規劃上，為3房(40~47坪)面河濱西曬、3+1房(56~60坪)東面百齡國小與前港公園綠地。並沒有兩房小坪數的參雜，以純大坪數為主也是瞄準在地高資產族群與喜歡士林地帶的換屋族。

在整體格局上都蠻方正漂亮，與大致對稱，每一間衛浴都有開窗，尤其C/D戶主臥衛浴還是大窗，採光面都很大是相當不錯的亮點。

再來看看 D 戶 40 坪的格局：

• 有前後陽台設計，僅工作陽台吃了半根柱子，3間臥房都放得下雙人床、衣櫃，若有想客變也能將靠近客廳的一間臥室改成穿透的書房，整體空間坪效不錯，唯一美中不足的可能玄關/鞋櫃空間稍嫌不足，得在和餐廳那收納櫃變化一下。
• 由於主要空間包含客廳、三間臥室都是正西曬，若超過旁邊公寓高度的5樓後就會容易下午有強烈陽光曬入，雖然建商配置 6+6 膠合玻璃但沒有low-e，這點就得特別注意或是未來貼隔熱膜來改善。相對的是中高樓層能俯瞰百齡河濱公園與百齡橋，有著相當不錯的河景，是一大亮點。另外主臥衛浴與工作陽台朝向後方公寓，若低樓層就有些隱私問題產生，需要再多些遮蔽。

全棟／住宅設備

富璟建設給的建材相當齊全大氣，沒有太多可以挑惕的地方。

社區全棟設備/公設：一樓的迎賓大廳、交誼廳、全日餐廳，樓頂有空中花園、景觀水池、烤肉區｜社區人臉辨識

• 點評：★★★★☆ 實用有效即可，個人偏好上少了大多數人會喜歡的健身房，全日餐廳要看未來管委會與物管營業狀況而定，由於附近生活機能齊全，有沒有需要社區餐廳這倒是不一定。

室內&設備：BWT全戶淨水｜樓地板18公分厚配置隔音墊的德國太格木地板｜3.2米樓高｜六合一智能鎖

• 點評：★★★★★ 富璟建設有標配不錯的德國太格木地板、六合一智能鎖，幾乎是不用再換

廚具衛浴：德國NOBLE櫥櫃｜石英石檯面｜BOSCH蒸烤爐｜BOSCH洗碗機｜炊飯箱 ｜廚下淨水器｜林內三機｜Hansgorhe龍頭蓮蓬頭｜Duravit 面盆浴櫃｜主衛浴toto一體成型免治馬桶

• 點評：★★★★★ 水準之上的組合，BOSCH蒸烤爐、洗碗機、炊飯箱都附了，唯一能再改的可能只剩廚下淨水器自己改成瞬熱淨水器了吧。

結語

總結來說，目前本案開價約在100萬出頭，實際成交價應該還能再殺，若不在意小坪數的西曬或是先前建商的問題，在台北市相對穩定的士林舊市區而言、搭上周遭生活機能、住宅配備等等算是不錯的選擇，這價格也是看漲未來士林地區的各項都市建設更新，如果喜歡這區域的換屋族群，可以考慮看看。

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